佳兆业集团于2021年8月25日盘后披露了2021年半年报。公告显示,公司2021年上半年实现营收300.65亿元,同比增长34.8%;实现核心净利润39.32亿元,同比增长28.9%。

一、二线优质的土地储备是佳兆业集团增长的重要支撑力。截至报告期末,佳兆业集团土地储备约为3114万平方米,遍布全国51个城市。其中,公司大湾区土地储备占比达61.8%,同比上升9.6个百分点。

利润显著提升的同时,佳兆业集团全面强化风险管控,财务指标稳健向好。2021年上半年,佳兆业集团实现“三道红线”全部达标,剔除预收款后的资产负债率为69.9%、净负债率为93.7%、现金短债比为1.53倍。

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值得一提的是,2021年上半年,公司长短债结构持续优化。佳兆业集团两年以上债务总额占比57%,同比增长10%;一年以内债务占比下降至20%,同比降低6个百分点。截至2021 年6月末,公司现金及银行存款达487.36亿元,流动性较为充沛。

业绩稳健上升 盈利持续增长

2021年上半年,佳兆业集团收入稳步提升,盈利持续增长。

数据显示,2021年上半年,佳兆业集团实现营收300.65亿元,同比增长34.8%;净利润与核心净利润分别为30.79亿元、39.32亿元,同比分别增长30.5%、28.9%,实现金额、增速双提升。

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从营收构成上来看,公司2021年上半年地产相关主业占收入比例为96.3%,占据公司主要收入来源。近年来公司积极拓展多元化业务,涉足文旅休闲、水路客运、健康、科技等多个产业板块。9月,佳兆业首家十二年制学校深圳市华朗学校即将开学,多元化新型事业的发展成为公司又一核心增长力。

盈利能力方面,佳兆业集团深耕城市更新项目,有效控制项目成本,保证了利润率。2021年上半年,公司实现毛利92.78亿元,同比上升23.1%;毛利率达到30.9%,处行业领先地位。

翻阅近年财务数据,被业界视为“旧改专家”的佳兆业集团,基于独特的业务模式,持续保持了较强的盈利能力,近年来中期毛利率均保持在30%以上的水平。

此外,佳兆业集团通过数字科技支撑运营,精细管理已初见成效。上半年,公司营销费用率平均约2.52%,同比下降83个基点;管理费用率平均约4.81%,同比下降87个基点。

合约销售金额创上半年新高 数字营销初显规模

销售方面,今年上半年,佳兆业集团实现累计合约销售权益金额638.54亿元,同比增长77.2%;期内已售建筑面积380.59万平方米,同比增长79.6%。其中,粤港澳大湾区仍为公司战略中心,合约销售金额贡献占比达51%;长三角、华西、环渤海、华中地区分别占比20%、12%、10%及7%。此外,公司上半年度确认销售均价达19200元/平方米,同比上升1.3%。

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根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的统计,按上半年度合约销售权益金额计算,佳兆业集团排名第二十三位,销售排名持续攀升。

值得一提的是,2021年上半年公司合约销售增速创近五年来新高,并远超行业增速。根据国家统计局数据,2021年上半年,全国商品房销售额、销售面积分别为92931亿元、88635万平方米,同比分别增长38.9%、27.7%。

公司合约销售金额的持续上升同样与公司积极拓展数字营销线上平台、发力于科技营销相关。目前,公司自研平台置业佳APP完成上线,并构建抖音、微信视频号等新媒体矩阵,数字营销已初显规模。截至2021年6月30日,公司线上销售交易额占比达20%,在线成交金额较2020年同期大幅增长124%。

根据最新披露的月度经营数据,7月公司销售额达到100.96亿元。2021年1-7月,公司累计合约销售额再创新高,实现739.50亿元,同比增速达到62.3%。下半年,公司预计可售货值为1270亿元,可售面积690万平方米,可售货值充裕。

增储节奏良好 城市更新转化效率提升

优质充裕的土地储备是支撑佳兆业集团稳固发展的重要支撑。截至报告期末,佳兆业集团土地储备约为3114万平方米,遍布全国51个城市、涉及233个房地产项目,较去年同期稳步上升。其中,公司大湾区土地储备约1923万平方米,占比达61.8%。

2021年上半年,公司合计获得地块15幅,应占计容建筑面积约为246万平方米,土地收购权益代价约252.15亿元。按收购土地权益建筑面积计,大湾区新增土地占整体新增土地的63%,华西及长三角分别占比18%及12%。公司深化核心城市、核心地段、核心资产的发展战略为后续的高质量增长奠定良好的基础。

值得一提的是,佳兆业集团通过收并购、招拍挂、城市更新等多元化渠道补充土地储备。其中,城市更新已成为公司补充优质低成本土储的重要渠道。自成立以来,公司已成功转化43个城市更新项目,转化面积近1600万平方米。

报告期内,公司新增城市更新项目15个,对应项目货值达1031亿元。以权益代价计算,50%位于一线城市。其中,公司成功转化位于深圳、广州、湛江的3个项目,转化可售面积约112.5万平方米,转化可售货值人民币约727亿元。以2021年新增土地的权益代价来计,上半年度公司通过城市更新供应的土地占公司整体的土地供应达到41.3%,公司城市更新转化进程不断加速。

截至2021年6月31日,佳兆业集团尚有超213个城市更新项目未纳入土地储备,占地面积约5370万平方米。下半年,公司预计还将转化155.2万平方米,对应货值超742.1亿元,预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

随着招拍挂市场体量的日益缩小、“两集中供地”等政策的落地,城市更新转化供地已成为公司核心竞争力,并在项目规模、转化效率等方面领跑行业。目前,公司已连续三年被评为中国房地产城市更新优秀企业第一名。

晋级绿档房企阵营 构筑财务安全护城河

住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规,提出“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。其中,“三线”均未超出阈值为“绿色档”。

随着信贷指标的优化与偿债能力的提升,佳兆业集团于2021年上半年提前实现“三道红线”全面达标,跻身绿档房企阵营。

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数据显示,公司剔除预收款后的资产负债率为69.9%,较2020年末下降0.2个百分点,成功降档,实现低于70%的监管指标;净资产负债比率为93.7%,较2020年末下降2.4个百分点;现金短债比为1.53倍,超过1倍的监管要求。

随着净负债率、剔除预收款项后的资产负债率持续下降,公司长短期偿债能力较为可观,财务表现稳健向好。佳兆业集团在规模、利润、风险的平衡发展,已成为公司财务安全的牢固“护城河”。

长短债结构持续优化 现金储备充足

自房企三道红线政策以来,地产行业去杠杆已上升为长效机制。面对复杂多变的新形势,佳兆业集团积极开拓境内外创新型融资渠道,严控资金风险,并展开主动的债务管理。

境内融资方面,在与传统融资渠道维护良好的合作关系基础上,公司发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN、长租公司债在内的标准化产品合计人民币18.37亿元,发行金额较去年同期增长186%,并实现融资成本稳步下降。

截至2021年6月底,公司获得未用银行授信额度高达1400亿元。境外融资方面,2021年上半年公司共计增发四笔美元优先票据,亦通过现金要约收购、二级市场回购等方式,全期偿还19亿美元优先票据。

基于主动的债务管理措施,佳兆业集团债务结构进一步优化。截至2021年上半年末,公司一年以内债务占比下降至20%,同比降低6个百分点,公司流动负债占比有显著下降。

在改善债务结构同时,公司保持了充足的现金储备。截至2021年6月30日,佳兆业集团账上拥有现金及银行存款487.36亿元,同比增长20.41%,足以覆盖公司流动负债项目下250.17亿元的借款金额。此外,截至报告期末公司的速动比率为1.9倍,流动比率为1.8倍,流动性较为充沛。

在房地产行业面临更为严厉去杠杆压力和金融环境紧缩的大背景下,已经成功实现“三道红线”全部达标,在城市更新领域拥有独特竞争力的佳兆业集团,2021年的中报被资本市场视为明显的利好。8月26日,业绩发布后首个交易日,恒生指数下跌1.08%,但是,佳兆业集团股价逆市上涨达8.23%。


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