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主流房企2020年年报已经披露完成。新华财经和面包财经研究员以2020年全口径销售额前50名的房地产企业为样本,剔除未上市、部分数据缺失或部分数据异常等公司后,分析了45家样本房企(以下简称“样本房企”)2020年全年的财务表现及业绩变化。

研究显示,2020年样本房企整体业绩增速下行,毛利率呈下滑趋势。

在“三道红线”新规下,如何“去杠杆、降负债”仍是目前房企的主流议题。截至2020年末,绿档房企和黄档房企为主流,占比均近三分之一。5家红档房企中,多为中头部房企。值得关注的是,部分房企通过增加权益的方式达到降低负债率的目的,如增加少数股东权益、发行永续债。

营收、利润增速放缓 毛利率整体下行

数据显示,样本房企2020年实现累计营业收入为50984.66亿元,同比增长13.85%;实现累计归母净利润4566.98亿元,同比增长0.24%。从近三年数据来看,样本房企营收、归母净利润增速均呈放缓趋势。

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图1:样本房企2018-2020年累计营收、归母净利润增速

从年报数据来看,行业整体毛利率下行。受新冠疫情影响,45家样本房企2020年销售毛利率平均数为24.18%,同比下滑4.99个百分点;净利率平均数为11.47%,同比下滑2.27个百分点,且与历年相比,净利率下降至2016年水平。样本房企中,仅中南建设及金辉控股销售毛利率逆势提升。

根据房地产行业兑现报表利润的滞后性,2017年高地价成本项目进入结算期,样本房企整体毛利率出现下滑现象。此外,受疫情影响,房企开发项目工程进度及楼盘交付确收整体放缓,加之政策调控影响,样本房企整体利润空间有所压缩。

近三成房企利润下滑 禹洲集团业绩变脸

2020年,中国恒大、碧桂园及绿地控股分别以5072.48亿元、4628.58亿元和4557.53亿元位列总营收前三。在归母净利润排行榜中,中国海外发展以439.04亿元占据第一,万科紧随其后,2020年实现归母净利润415.16亿元。

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图2:营收超千亿元房企2020年业绩情况

营收超过1000亿元的13家头部房企中,融创中国的业绩增速较为亮眼。2020年,融创中国营收同比增长36.19%,归母净利润同比增长36.95%,与新城控股同处增速前列梯队。与之相对的是,碧桂园和华夏幸福2020年营收同比分别下滑4.74%、3.80%。

从样本房企的业绩增速来看,建发国际集团2020年实现营业收入427.44亿元,同比增长146.80%,营收增速位列第一。中南建设2020年营收同比增长9.43%,归母净利润同比大增70.01%,在净利润增幅上排名第一。此外,共计7家房企营收同比下滑,13家房企归母净利润同比下降,利润下降房企占比近三成。

值得关注的是,共计7家房企出现增收不增利的情况。

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图3:增收不增利房企业绩情况

禹洲集团营收及归母净利润同比降幅均最大。年报显示,2020年,禹洲集团实现营收104.11亿元,同比下降55.20%;实现归母净利润1.17亿元,同比下降96.76%。在业绩发布会上,禹洲集团解释称,公司原本拟将合作项目入账列作收入,但因实际未达交楼标准而遭审计师驳回。报告期内公司利润下滑,主要系部分高利润的合营联营企业未能并表、未能确认收入所致。

三道红线:绿档房企约占三分之一 资产负债率指标未达标率近六成

2020年,住建部出台“三道红线”新规以收紧房地产融资。按照监管要求,从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。

“三道红线”分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档,分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值这四种情形。

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图4:样本房企 2020年“三道红线”指标情况

融资“三道红线”预期之下,样本房企交出了2020年的“成绩单”。相较于2020年上半年末近一成的绿档率,样本房企去杠杆效果明显。统计结果显示,45家房企中,绿档房企和黄档房企为主流,均为17家,占比均接近三分之一;橙档房企共计6家,红档房企共有5家,包括首开股份、华夏幸福、富力地产、中国恒大及绿地控股,其中3家为营收超千亿级房企。

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图5:样本房企 2020年“三道红线”达标情况

单指标方面,剔除预收款后的资产负债率((负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债))是样本房企中达标率最低的指标。样本房企中,共计27家房企超过70%的监管指标,未达标率达到六成。净负债率((带息债务-货币资金)/所有者权益合计,此处货币资金指非受限资金)方面,11家房企未达标,占比逾二成。

6家房企现金短债比(有息短期负债/货币资金)小于1,货币资金未能覆盖短期有息债务。

降杠杆方式上,样本房企多通过加快销售回款、增加现金、减少有息负债等途径。值得关注的是,部分房企也通过增加少数股东权益、发行永续债的方式达到降低负债率的目的,未来或存在一定的风险。2020年,金辉控股少数股东权益同比增加219.85%,成功由红转绿。此外,金科股份2020年新发行13.42亿元永续债,“三道红线”同样全部转为绿档。

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